Phone

„Vrak vlaku“: Miestni prenajímatelia a nájomníci sú frustrovaní zo súdnych prieťahov

„Vrak vlaku“: Miestni prenajímatelia a nájomníci sú frustrovaní zo súdnych prieťahov
Written by pocox3

“Moje oči sú teraz doširoka otvorené pre zlyhávajúci systém a to, čo je potrebné na opätovné získanie kontroly nad vaším majetkom, ako aj finančné ťažkosti a emocionálny stres,” hovorí majiteľ Orillia.

Lisa Fox to nazvala vzdelávacou skúsenosťou a posunula sa ďalej.

Bola to však nákladná a emocionálna lekcia, ktorú už nikdy nechce zopakovať.

Manželka z Orillie si pred niekoľkými rokmi kúpila legálny quadruplex. Investícia mala slúžiť ako prostriedok na rozvoj dôchodkového fondu pri absencii dôchodku.

Ale takto to vôbec nevyšlo.

Keď vypukla pandémia, dvaja z jeho štyroch nájomníkov prestali platiť nájomné po tom, čo Najvyšší súd v Ontáriu vydal príkaz na pozastavenie vysťahovania a Rada pre prenajímateľov a nájomníkov v Ontáriu (LTB) pozastavila väčšinu pojednávaní súvisiacich so žiadosťami o vysťahovanie.

Bolo to v marci 2020.

Až nasledujúci rok v auguste CLI obnovilo činnosť s novým modelom vypočutí prostredníctvom videokonferencie. Foxovi však trvalo 11 mesiacov, kým si zabezpečil rande pred predstavenstvom.

Do tej doby stratila viac ako 12 000 dolárov na nájomnom od nájomníkov, ktorí boli stále vo svojich jednotkách. A právne poplatky presiahli 4000 dolárov. Usúdila, že keby si nepožiadala o pomoc koncipienta, aby sa zorientoval v komplikovanom súdnom systéme, stále by mohla čakať na vypočutie svojho prípadu.

Keď dostali termín a práve vtedy, keď mali byť na súde, nájomníci sa odsťahovali.

Fox potom zistil poškodenie a na renováciu vynaložil ďalších 18 000 dolárov. Ale nebolo pochýb: nemienila sa pokúsiť vrátiť na súd, aby kompenzovala svoje straty. Namiesto toho sa rozhodla predať so šťastím, že videla eskaláciu hodnoty nehnuteľností kompenzujúcu straty, ktoré vznikli v dôsledku skúseností s prenájmom.

“Aj keď som vždy chápal, že investovanie do nehnuteľností je riziko…moje oči sú teraz doširoka otvorené pre zlyhávajúci systém a to, čo je potrebné na opätovné získanie kontroly nad vaším majetkom, ako aj ťažkosti finančného a emocionálneho stresu,” povedal Fox. dodal, že LTB “je drahý a veľmi komplikovaný systém, ktorý je vo svojom procese veľmi archaický a zúfalo potrebuje generálnu opravu.”

Príbeh na strane nájomcu rovnice je rovnako frustrujúci. Mnohí z tých, ktorí podali žiadosti o vyriešenie problémov, čakali dlhé časové obdobia.

„V plánovaní aplikácií nájomníkov zostáva značné oneskorenie. Vypočutia sú naplánované približne do ôsmich až desiatich mesiacov od podania žiadosti nájomcu,“ povedal Micheal Hefferon, výkonný riaditeľ právnej kliniky pre komunitu Kawartha Lakes v Simcoe v Haliburtone so sídlom v St. Colborne v Orillii.

Poznamenal, že väčšina v súčasnosti naplánovaných žiadostí nájomcov bola podaná vlani v júni alebo v júli.

Hlavnou obavou, dodal Hefferon, je, že pojednávania sa často rušia a ďalej odďaľujú, ak súd uplynie čas a nemôže sa prípadom zaoberať.

Z 19 miliónov dolárov, ktoré provincia oznámila začiatkom tohto mesiaca a ktoré sa vynaložia počas troch rokov na riešenie dlhotrvajúcich nevybavených vecí a urýchlenie rozhodnutí tribunálu Ontario Lands Tribunal a LTB, dostane CLI 4,5 milióna dolárov. Vláda tvrdí, že to zvyšuje zdroje CLI na bezprecedentnú úroveň, aby pomohla vyriešiť existujúce nevybavené veci.

Očakáva sa, že peniaze dostanú viac rozhodcov a zamestnancov.

Majetkový manažér Barrie Rob Hilton hovorí, že investícia je krokom správnym smerom, ale očakáva, že nejaký čas potrvá, kým sa prejaví.

„Vzhľadom na súčasný nedostatok, požiadavku na prijatie do zamestnania, zaškolenie a následné vysporiadanie, predpokladám, že počas nasledujúcich deviatich mesiacov neuvidíme žiadnu merateľnú zmenu v službe,“ povedal.

Hilton si myslí, že až v roku 2024 bude mať súd šancu vrátiť sa na úroveň pred pandémiou.

Historické oneskorenia

Problémy súdu nie sú nové. Dlhotrvajúce prieťahy pred CLI, ktoré podľa používateľov nútia nájomníkov bývať v neadekvátnom ubytovaní alebo s nevybavenými sťažnosťami a prenajímatelia, ktorí nie sú schopní vyberať nezaplatené nájomné alebo nie sú schopní vysťahovať problematických nájomníkov, sa prehĺbili.

Úrad ombudsmana v Ontáriu v januári 2020 oznámil, že začína vyšetrovanie omeškania. Jeho správa sa očakáva koncom tohto roka.

„Dostali sme viac ako 1 600 sťažností súvisiacich s týmto vyšetrovaním. Tam, kde to bolo možné, sme tieto individuálne sťažnosti vyriešili,“ povedala Linda Williamson, jej riaditeľka pre komunikáciu.

Courts Ontario medzitým vo svojej výročnej správe uvádza viac ako zdvojnásobenie počtu aktívnych prípadov CLI počas dvojročného obdobia.

Na konci fiškálneho roka 2020-21 ich bolo 34 731, čo je pokles z 22 803 v predchádzajúcom roku. V rokoch 2018-2019 bolo ku koncu roka aktívnych 14 726 prípadov. A zatiaľ čo v rokoch 2020-21 bolo žiadostí výrazne menej, počet vyriešených bol menej ako polovica z predchádzajúcich dvoch rokov.

Súd v Ontáriu zamietol žiadosť o rozhovor s jeho výkonným riaditeľom Harrym Gousopoulosom. Rozhovory nie sú možné, napísala v e-maile hovorkyňa Janet Deline.

V následnom e-maile uviedla, že počas prvých piatich mesiacov pandémie LTB pozastavila pojednávania o nenúdzovom vysťahovaní. Riešili by sa iba situácie zahŕňajúce vážne a pretrvávajúce obavy o zdravie alebo bezpečnosť alebo závažné nezákonné konanie.

Výsledkom, dodal Deline, bol „významný vplyv“ na pracovné zaťaženie CLI. Modernizácia organizácie si zároveň vyžiadala prispôsobenie mnohých jej základných služieb.

„Aj keď CLI uznáva vplyv oneskorení na tých, ktorí pristupujú k našim službám, robíme pokroky. V závislosti od typu požiadavky je teraz nový obchod naplánovaný v priemere do troch až štyroch mesiacov,“ povedal Deline.

Pre žiadateľov existuje formulár na podanie žiadosti o skrátenie lehoty, ak to považujú za prioritné, dodala.

Frustrujúci proces

Pre Hilton, ako správcu nehnuteľnosti, sú neustále meškania frustrujúce.

S odvolaním sa na výročnú správu súdov za roky 2020 – 2021 poukazuje na to, že priemerná čakacia doba volajúcich na CLI v roku 2017 bola deväť minút. To sa zvýšilo o 75 % na takmer 16 minút, aj keď objem hovorov klesol z viac ako 74 000 hovorov na 197 927 v minulom roku.

„Treba tiež poznamenať, že počas tejto doby Komisia prenajímateľov (a) nájomcov tiež zvýšila svoj servisný poplatok za aplikácie,“ povedal Hilton.

Značne sa predĺžil aj čas, ktorý musel prenajímateľ čakať na prerokovanie žiadosti o neplatenie nájomného. V rokoch 2020 – 2021 bolo priemerné meškanie 131,7 dňa v porovnaní s 31,8 dňami pred dvoma rokmi. Cieľ je 25 dní.

Peniaze stratené počas tohto obdobia sa len zriedka dajú získať späť, dodal Hilton.

Právnička Barrie Erli Bregu hovorí, že LTB by sa dalo opísať ako „vrak vlaku“.

“Je to veľmi tragické pre obe strany,” povedal s tým, že nároky nájomcov boli posledný rok v pozadí, keďže sa arbitri zamerali na prípady prenajímateľov. “Teraz budú uprednostňovať požiadavky nájomníkov a požiadavky prenajímateľov odsunú na vedľajšiu koľaj.”

To je dobré pre nájomníkov, no prenajímatelia budú musieť počkať.

Bregu hovorí, že pribudli noví rozhodcovia a zdá sa, že počet nevybavených vecí sa zmenšuje, ale obnovil sa.

Právnička Christina De Palma povedala, že meškania nie sú také veľké ako bývali, ale pretrvávajú a plánované prípady sa často rušia.

„Ako to vysvetlíme našim zákazníkom? povedal De Palma, ktorého spoločnosť pôsobí v celom okrese Simcoe. asi polovica z nich zastupuje obe strany v sporoch medzi prenajímateľom a nájomcom. „Strany čakajú, kým predstavenstvo prinesie výsledky, ktoré potrebujú. Nejako to doska musí dobehnúť alebo nájsť lepšie riešenie.

Mnohí, ako Fox, sa jednoducho vzdajú z frustrácie, povedal De Palma a uvedomil si, že je nepravdepodobné, že po mesiacoch čakania vrátia stratený nájom.

De Palma poukazuje na klienta, ktorý začal proces oznámenia o vysťahovaní v júni a ktorého prípad bol dvakrát zrušený. Medzitým v tomto období nevyberali žiadne nájomné.

Všetko, čo De Palma hovorí, že môže urobiť, je uistiť sa, že sú pripravení a nie príčina meškania. Potom im povie, že trpezlivosť je kľúčom.

“Rada prenajímateľov a nájomníkov má potenciál byť skutočne dobrou cestou a zdrojom pre ľudí,” povedala DePalma a dodala, že od prechodu na model online vysielania sa na pojednávaniach ozvalo viac protichodných strán.

“Myslím, že to potrebuje len nejaký… pohľad alebo vstup od tých, ktorí to používajú každý deň.”

About the author

pocox3

poco lofya max founder of swahli afya and creater content I am from kenya in the north to the southern border of Tanzania in the south. kiSwahili or Kiswahili

Leave a Comment